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La nouvelle de la réforme des DPE à déstabilisé une partie du monde immobilier. Cette mesure a, en effet, un impact sur les ventes et les locations. En effet, s'il s'agit d'une source d'information supplémentaire pour les acquéreurs, cela peut avoir un impact important sur le prix et peut entraîner des moins-values (ou l’inverse) selon si le bien est économe ou au contraire trop dépensier.
I) Quel est l’impact de ce nouveau DPE ?
II) D’où viennent les problèmes d’une mauvaise note
III) Les installations techniques
IV) Quels travaux peuvent améliorer la note du DPE ?
a) Revoir l’isolation du logement
· Toiture et plafond
· Plancher bas
· Portes, fenêtres et murs
b) Vérifier le système de chauffage
c) Vérifier le système d’eau chaude
d) VMC performante
e) L’éclairage
f) Les factures
g) Entretien de vos équipements
IV) Conserver son patrimoine
a) Les services publics aident aux rénovations
Les nouveaux DPE impacteront les stratégies de chacun.
En effet, en cas de détention d’un appartement noté G, cela ne sera plus possible de le louer à partir de 2025 (loi Energie Climat).
Dans le cas d’une vente, il sera également pris en compte.
Un article plus approfondi sur l’interdiction de location vous en dit plus, cliquez ici !
Une plus-value sera occasionnée pour un bien qui sera bien classé. A l’inverse, une moins-value devra être anticipée pour les logements ayant une note peu attractive.
Dans ce genre de situation, autant être sûr de son investissement immobilier !
Le DPE permet de mesurer la performance énergétique d’un logement.
Un DPE ayant une mauvaise note et donc très énergivore. Cette surconsommation, entraine des frais supplémentaires.
Outre ce problème, en vient un plus conséquent. En effet, les biens qui possèdent une étiquette mal notée verront leur prix à la revente affecté suivant les degrés de cette note. Les biens avec une mauvaise note verront leurs prix revus à la baisse.
A l’inverse, une note positive vous permettra de voir le prix de votre bien immobilier revu à la hausse.
La méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique à changer !
En effet, les nouveau DPE ne tiendront plus rigueur uniquement de la consommation énergétique de l’appartement.
Les installations techniques seront également prises en compte :
- Chauffage
- Climatisation
- Consommation de l’éclairage
- Production d’eau chaude
- Isolation toiture et plancher
- Isolation murs extérieurs et intérieurs
- Menuiseries
- Le bâti
- Consommation énergétique de la ventilation
- Consommation des auxiliaires
- Localisation géographique et donnée thermique
Une grosse majorité des logements du parc immobilier français possèdent une note D. Comme nous l’avons abordé plus haut, une note plus basse entrainera une dévalorisation du prix de ce bien. Pour la revente, vous trouverez plus difficilement preneur en occasionnant une moins-value.
Les propriétaires devront donc procéder à des travaux afin de pouvoir d’améliorer les déperditions énergétiques.
Pour les logements de plus de 15 ans, il sera nécessaire de revoir leur isolation. Vérifier donc la qualité de ce poste travaux.
Plusieurs ciblages doivent être fait :
- Isolation du plancher et de la toiture
- Isolation des murs (intérieur / extérieur)
- Isolation des fenêtres
En effet, selon une étude de l'Adème (Agence de la transition écologique), 15% à 20% de perte serait dut au mur et 10 à 15% aux fenêtres pour un logement mal isolé.
Prioriser l’isolation par murs extérieur et intérieur. En effet, ce poste travaux changera drastiquement la note de votre DPE. A l’encontre du changement des menuiseries, qui ne l'améliorera que peu.
- Toiture et plafond
La plus grosse déperdition énergétique est due à la toiture. En effet, environ 34 à 35% de ces pertes sont par cette voie.
Plusieurs solutions sont envisageables.
- Plancher bas
Vous avez deux possibilités pour isoler votre plancher, par-dessous ou par-dessus !
En effet, ces deux solutions présentes des avantages et des inconvénients !
Premièrement, la possibilité d’une isolation par le haut du plancher.
Cette technique dépend de la hauteur sous plafond, car elle implique de rajouter une couche d’isolant et de revêtement supplémentaire sur ce qui existait déjà.
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Une deuxième technique implique de pouvoir isoler le plancher par le bas.
Vous allez donc opérer au niveau du plafond du niveau inférieur.
Le plus pratique est lors de la présence d’un sous-sol ou vide-sanitaire.
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A savoir que la déperdition énergétique par les planchers bas cause environ 20% de perte.
- Porte, fenêtres
Cette étape représente une partie importante de perte énergétique (environ 12%).
En ce qui concerne les portes, vous aurez donc plusieurs choix de matériaux.
Premièrement, les portes en bois qui présentent une qualité d’isolation certaine.
La matière PVC et verre dépende de beaucoup de critères, mais en reste un très bon isolant.
Les portes en aluminium et acier, quant à elles ne sont pas vraiment reconnu pour leurs potentiels dans ce domaine.
Vous retrouverez les mêmes critères pour les fenêtres.
L’amélioration de la note du DPE passera également par l’amélioration du système de chauffage.
En effet, une vieille chaudière fioul ou une ancienne chaudière gaz classique ne valorise pas les diagnostics.
La pompe à chaleur est aujourd’hui un des moyens les plus économiques et écologiques que l’on trouve sur le marché.
Toujours celons l’Adème, 67% de la consommation énergétique serait dût à ce poste.
Vous avez également la possibilité de poser des robinets thermostatiques. Ces robinets permettent la régulation de la température de manière indépendante pour chaque pièce.
Les thermostats permettent également la régulation de la température de manière automatique.
Un point bien trop souvent oublié pour améliorer son DPE.
En effet des systèmes performants permettent de pouvoir améliorer cette partie-là.
Vous retrouverez par exemple le chauffe-eau thermodynamique.
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En effet, un système de ventilation performant permet une homogénéisation de la température et un meilleur brassage de l’air.
Pensez également à désobstruer les grilles d’aération afin de ne pas gêner le flux de celle-ci.
L’éclairage joue également un rôle important dans la classification de son DPE.
Les LED offrent une consommation très économe et permettent dans certain cas de réduire par 9 sa consommation en termes d’électricité.
Elles sont un élément essentiel afin d’avoir une note des plus vertes possibles.
En effet, certain logement possèdent une notation très faible dans la mesure où les factures n’ont pas été gardées.
Impossible pour le diagnostiqueur de pouvoir savoir quel type de menuiserie exacte vous avez fait poser. Ou encore quel isolant vous avez utilisé pour votre façade.
Afin de pouvoir conserver les performances de vos équipements, il est essentiel de les entretenir de manière convenable.
En ce qui concerne les VMC, nettoyer fréquemment les bouches d’aérations afin qu’elles ne soient pas obstruées. Change régalement les filtres.
Quant à la chaudière, il est conseillé de faire passer un professionnel 1 fois par an.
Idem pour les radiateurs, un nettoyage permet une performance continue et de conserver leur potentiel thermique.
La réforme des DPE couplé à la mise en place du permis de louer intervient dans un objectif de réduire le nombre de passoire énergétique en France.
Pour ce faire, l’Etat à donc mis en place un nombre de solutions fiscales importante afin de faire réduire la facture de tous les propriétaires impactés :
- MaPrimeRénov’
- Prêt à taux zéro
- TVA à taux réduit pour les travaux énergétiques
- La loi De Normandie
- Exonération de la taxe foncière
Pour conclure,
Vous avez donc différentes solutions afin de pouvoir améliorer les performances énergétiques de vote logement. Procéder à des travaux peut être une solution mêlant amélioration du DPE et confort de votre locataire. Etudier également les aides possibles pouvant contribuer à la diminution de l’enveloppe travaux. Faites-y attention, votre rentabilité peut être impacté, tout autant que votre rentabilité locative.
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Vous pouvez avoir accès à une formation complète sur les diagnostics de performances énergétiques. Vous retrouverez 5 modules développés pour que les DPE n’ait plus de secret pour vous :
- La réforme des DPE
- Tableau comparatif
- L’impact sur l’investissement locatif
- Les solutions techniques
- Les 6 points essentiels de la réforme
Mais ce n’est pas tout, vous retrouverez différentes formations supplémentaires :
- Analyse de projet
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- Compromis de vente
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