Défiscalisation immobilière

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Votre RP a besoin d’un petit coup de neuf ? Les factures vous ont fait reculer de mille pas ?

Attardez-vous cinq minutes sur cet article afin de tout savoir sur des méthodes de réduction d’impôt vous permettant de réduire vos factures !

Mais justement, quelles factures peut-on déduire ?

S’il s’agit de votre premier investissement immobilier, les impôts peuvent parfois réduire votre rentabilité et ralentir votre effet levier.

 

Sommaire

I) Tout d’abord, qu’est-ce que la défiscalisation ?

 

II) Quels travaux peuvent être défiscalisés ?

a) Sur une résidence principale

b) Sur une résidence en location

 

III) Le déficit foncier

a) Statut loueur meublé professionnel et non professionnel

b) Loi Pinel

c) Loi De Normandie

d) Loi Malraux

e) Pont négatif de ces trois dispositifs

 

IV) Défiscalisation sur Monument Historique

 

V) Travaux = TVA à taux réduit

I) Tout d’abord, qu’est-ce que la défiscalisation ?

La défiscalisation immobilière spéciale rentier

La défiscalisation immobilière est le fait d’investir de manière stratégique afin de pouvoir profiter de réduction d’impôt.

Cet avantage permet la baisse d’impôts sur une période déterminée, qui varie suivant le dispositif choisi ou la stratégie opérée.

Afin de bénéficier d’une défiscalisation, les travaux doivent être stipulés sur votre déclaration de revenus. Pour cela, ils doivent figurer sur la liste des travaux déductibles des impôts sur le revenu, ligne 244. Le détail doit figurer sur le descriptif des frais.

 

II) Quels travaux peuvent être défiscalisés ?

Quand on touche à la défiscalisation, il faut surtout faire attention à la nature des travaux visés.

Les travaux d’améliorations sont pris en compte, visant à améliorer le confort de viela modernité de votre locataire (remplacement de chaudière, modernisation cuisine…). Les travaux de rénovation d’énergie sont également déductibles (chaudière performante, appareil de régulation de chauffage, isolation des murs ou parois vitrées, utilisation de source d’énergie renouvelable, borne de recharge de véhicule électrique…).

Les travaux d’aménagement pour personnes à mobilité réduite ou dépendante sont également pris en compte (vous avez un listage détaillé en cliquant ici.

Mais ce n’est pas tout, est compris les dépenses liées à l’entretien et les réparations tel que la réfection de la toiture, de la façade, peintures, installation électrique et l’évacuation des eaux usées.

Les travaux d’agrandissement et de reconstructions ne sont pas pris en compte pour une potentielle défiscalisation comme la reconstruction d’un immeuble.

Sitographie : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/quels-travaux-puis-je-deduire-de-mes-revenus-fonciers

 

a) Sur une résidence principale

La défiscalisation est un moyen de réduire ses impôts. Mis en place par le gouvernement, ce dispositif est fait pour inciter les propriétaires à opérer des travaux sur leurs logements.

Les travaux concernés sont les suivants :
- travaux améliorant les performances énergétiques (matériel de production d’énergie verte, double vitrage, isolation, réduction acoustique…)
- accessibilité pour les personnes âgées ou handicapées

 

b) Sur une résidence en location

Concernant un bailleur, il peut profiter du déficit foncier afin de pouvoir diminuer ses revenus imposables.

Le déficit foncier concerne plusieurs catégories de charges dont les dépenses de réparation et d’entretien, mais également les dépenses d’améliorations.

Il s’agit de travaux de rénovation / réhabilitation comme le dispositif De Normandie ou en déficit foncier.

Pour du locatif, vous pourrez donc prévoir la remise aux normes du système électrique, du gros œuvre, la plomberie, remplacement d’une vieille chaudière, rénovation thermique…

 

III) Le déficit foncier

Le déficit foncier : vous allez tout savoir !

Le déficit foncier est déclenché lorsque les dépenses de rénovations sont supérieures aux recettes que vous percevez.

Attention : vous pouvez défiscaliser à hauteur de 10 700 € par an.

 

a) Statut loueur meublé professionnel et non professionnel

Avec le statut LMP et LMNP, vous avez la possibilité de déduire vos charges de vos revenus.

A noter que si les travaux entrepris augmentent la valeur de votre bien immobilier, vous devrez les amortir et non les déduire !

 

b) Loi Pinel

Cette loi s’applique en général dans l’immobilier neuf, mais peut se décliner dans l’immobilier ancien.

Suivant la durée de location de votre investissement, vous pourrez donc profiter d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 %.

Cette réduction est calculée dans la limite de 300 000 € par an et par contribuable (murs et travaux compris).

Les types de travaux pris en charge sont :
- Travaux de réparation et d’entretien (traitement termites et capricornes, amiante, entretien ascenseur, installation de chauffage central, remise en état de la toiture, remise en état d’une cuisine aménagée existante…)

- Les travaux d’amélioration (remplacement d’une salle d’eau, cuisine, tout à l’égout, mais encore l’agrandissement de fenêtres et pose de persiennes, reprise des fondations de l’immeuble, réfection de l’installation électrique…)

 

Pour en savoir plus, cliquez ici !

 

c) Loi De Normandie

Ce dispositif permet de profiter de réduction d’impôt si vous optez pour un investissement dans un quartier ancien sur certaines communes.

Les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération.

Les travaux qui sont concernés par cette loi concernent l’amélioration des performances énergétiques du logement de 20% au moins (30% pour des logements individuels). Le changement d’au moins deux de ces installations :
- Isolation des combles
- Isolation des murs
- Changement de production d’eau chaude  
- Isolation des fenêtres
Cette loi concerne également la création de surface habitable nouvelle telle qu’un balcon, une terrasse ou un garage.

Il vous faudra cependant faire appel à un professionnel certifié pour l’environnement (RGE).

 

Exemple : Vous achetez un bien d'un montant de 199 000 € auquel s'ajoutent des dépenses de rénovation parmi les dépenses éligibles d'un montant de 50 000 €. Vous louez sur une période de 12 ans. Vous bénéficiez d'un avantage fiscal de 52 500 € soit 4 375€ de réduction d'impôt sur le revenu par an.

 

d) Loi Malraux

Cette loi concerne la rénovation de bien se trouvant dans certaines zones protégées.

Ce dispositif vous permet de profiter d’une réduction de 30% sur l’enveloppe total des travaux. A savoir que la somme totale de travaux est plafonnée à 100 000€.

Ce type de défiscalisation est réservé aux contribuables les plus imposés (tranches d’impositions de 41 à 45%).

Ce dispositif est établi uniquement en contrepartie d’un engagement de location sur plusieurs années.

Retrouvez toutes les conditions liées au locataire au lien suivant.

 

e) Pont négatif de ces trois dispositifs

A savoir que pour ces trois dispositifs, la plupart du temps, vos loyers devront être plafonnés suivant un laps de temps bien définis (6, 9 ou 12 ans).

Exemple pour la loi Pinel (barème2020) :
- 17,43€/m2 en zone A bis
- 12,95€/m2 en zone A
- 10,44€/m2 en zone B1
- 9,07€/m2 en zone B2

Un coefficient est ensuite appliqué.

Pour en savoir plus cliquez ici.

Qui dit loyer plafonné dit rendement limité.

 

A noter également que vous devez faire appel à une entreprise agrémentée, dit certifier RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).

IV) Défiscalisation sur Monument Historique

La défiscalisation pour les monuments historiques

Ce dispositif vous permet de défiscaliser la totalité des frais engagés pour les travaux de restauration.

Ce dispositif est assez drastique, vérifiez donc bien qu’il soit en corrélation avec vos investissements.  

 

V) Travaux = TVA à taux réduit

Lorsque vous procédez à des travaux de transformation ou d’amélioration énergétique dans votre habitation.

Suivant les travaux et certaines conditions, vous pouvez compter une réduction de TVA de 5,5 à 10%.

Cette réduction d’impôts peut s’appliquer sur certains matériaux tels que :
- équipements sanitaires
- équipements électriques 
- isolants
- matériaux de sécurité
- ouverture et fermeture des logements
- chauffage, climatisation et production d’énergie

Certains travaux ne sont cependant pas pris en compte dans cette déduction :
- travaux dans un local commercial
- travaux dans un bâtiment industriel et agricole

 

Pour conclure…

La défiscalisation permet de réduire les impôts.

De nombreux outils existent pour atteindre cet objectif. Dans la plupart des cas, une dépense devra être engagée !

En 2021, vous avez la possibilité de réaliser des travaux améliorant les conditions de vie de vos locataires ou d’améliorer les prestations de votre résidence principale.

Alors pourquoi ne pas en profiter ?

 

Pour aller plus loin et tout comprendre à la fiscalité, nous vous proposons la formation « fiscalité rentable » en cliquant ici.