Effet de levier dans l'investissement immobilier : comment et pourquoi l'utiliser ?

Effet de levier dans l’investissement immobilier : pourquoi et comment l’utiliser ?

En investissement immobilier, les plus avisés parlent toujours de l’effet de levier. Pour un nouvel ambitieux, savoir comment et pourquoi utiliser cet effet de levier est une question de premier ordre. Il est possible d’investir dans un bien immobilier sans cet effet de levier, et c’est ce que font les personnes les plus « prudentes ». Cependant, un investissement immobilier avec effet de levier est plus intéressant quand on s’attend à une rentabilité locative menant à une stratégie de construction de patrimoine sur du long therme.

Étudier toutes les possibilités pour gagner le plus d’argent en payant le plus raisonnablement possible est une règle d’or à suivre quand on investit dans l’immobilier. Avant même de trouver un bien rentable, il est alors recommandé de voir comment et pourquoi opter pour l’effet de levier.

Qu'est-ce que l’effet levier ?

« Effet levier » désigne le fait de propulser ses possibilités d’investissement tout en permettant une meilleure rentabilité. Plus concrètement, il s’agit d’acheter un bien immobilier à rentabiliser par la location avec un crédit immobilier entier ou partiel. L’achat du bien est ainsi majoritairement ou à moitié financé par une institution financière. Ensuite, l’acheteur va financer le reste de la somme à investir. C’est une pratique intéressante quand on veut financer un projet rapidement pour le rendre rentable dès la première année d’activité.
C'est en soit la réussite de son premier investissement immobilier.

Pourquoi utiliser l’effet levier

Utiliser le crédit de la banque pour acheter un bien, c’est prendre de l’avance sur la concurrence. Les biens immobiliers rentables sont nombreux sur le marché. Chaque année, des investisseurs remettent en vente des biens immobiliers (immeuble, appartement, maison…). Ces derniers cèdent notamment les biens investis après avoir atteint un certain objectif de rentabilité. De ce fait, racheter ces biens est une bonne idée. Mais même si les possibilités sont nombreuses sur le marché, nous n’avons toutefois pas toujours les moyens d’investir. La première raison d’opter pour l’effet levier en investissement immobilier est donc de pouvoir acheter dans l’immédiat.

Gain de temps

L’effet levier est également intéressant parce qu’il nous permet un gain de temps. En plus de devancer les autres investisseurs, vous gagnez du temps en optant pour cette solution. Cela vous permet donc d’investir plus rapidement, et aussi d’acquérir le bien à un prix plus intéressant. En effet, la valeur d’un bien immobilier augmente avec le temps, et notamment en fonction des activités de service qui se développent dans la zone géographique où il est implanté. Quand vous optez pour l’effet levier, vous gagnez du temps par rapport à votre possibilité d’investissement, et par rapport au prix du bien.

Plus grand pouvoir d’achat

Vous avez un plus grand pouvoir d’achat lorsque vous choisissez de faire financier partiellement, et majoritairement, un bien à investir. Avec ce pouvoir d’achat plus grand, vous avez la possibilité de prendre un bien d’une valeur plus intéressante par la suite. Plus un immobilier d’investissement a de la valeur, plus il est rentable. Bien entendu, vous devez mettre en œuvre vos capacités d’investisseur et de rentier pour percevoir cette rentabilité. Dans tous les cas, avec un plus grand pouvoir d’achat, vous investissez dans un bien immobilier sûr.

Quelle est la bonne technique pour un effet levier concluant ?

Il ne suffit pas d’avoir un locataire réglo pour rentabiliser un bien avec l’effet levier. Pour qu’il soit concluant, cela se joue en effet sur : le montant du crédit, l’apport de l’investisseur, les charges, les impôts, les intérêts de la banque, et le loyer perçu par an.

Pour créer un réel effet levier, il faut s’assurer de couvrir entièrement la mensualité de la banque avec le loyer perçu. Toutes les dépenses relatives au bien que l’on a acheté devraient également être couvertes. Ensuite, on pourra ne percevoir qu’une petite partie du loyer tous les mois, mais on se crée un patrimoine sur des années.

Dans le meilleur des cas, il est possible de faire financer110% du projet sur une période de 25 ans. Avec cette technique, vous achetez le bien immobilier et vous faites le nécessaire pour l’améliorer de sorte à pouvoir le proposer à un loyer de 50 % plus élevé, ou même 2 fois plus élevé. Avec une marge de remboursement de 25ans, les mensualités à verser à la banque sont réduites, et vous pouvez mieux jouir des loyers que vous percevez.

Quelles précautions prendre avant d’opter pour l’effet levier en investissement immobilier ?

Vous savez maintenant que l’effet de levier vous permet d’investir rapidement, et plus efficacement dans un bien immobilier. Vous savez également que vous sortez gagnant avec une marge de remboursement longue. Cependant, pour éviter l’endettement, assurez-vous de :

·        Percevoir un loyer plus élevé que les dépenses(remboursement + charges) ;

·        Choisir un bien immobilier réellement rentable dans un quartier optimal.

En bref, l’effet levier est un moyen d’acquérir un bien rentable rapidement. Il est intéressant de se lancer dans cette option si on ne veut pas perdre du temps. La location courte durée est une solution envisageable afin d’optimiser son premier investissement.
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