Comment calculer sa rentabilité locative ?

Vous vous intéressez à l’investissement immobilier ? Vous voulez en savoir plus et voulez dégrossir ce que vous entendez autour de vous ?

L’immobilier est un excellent moyen d’avoir de bonne rentabilité suivant votre stratégie.

Déjà, commençons par voir ensemble ce qu’est une rentabilité locative ?  Comment la définir et comment l’utiliser ?

Définition locative de rentabilité : La rentabilité est le rapport entre les revenus d’un projet et les sommes mobilisées pour les obtenir. Dans le cas de l’immobilier locatif, le rapport entre les revenus des loyers et la somme injectée tout au long de l’acquisition de ce bien.

En général, nous nous basons sur une année de loyer afin de connaître la rentabilité du projet sur cette même période.

Il existe plusieurs types de calcul pour une rentabilité suivant la précision de l’opération ou la situation dans laquelle vous vous trouvez.  

Calculer sa rentabilité locative brute

Ce calcul locatif de rentabilité est une première idée de l’impact financier qu’aura votre projet.

Il est souvent utilisé par les agences immobilières, mais ne constitue pas en lui-même un élément de vente.

La rentabilité locative brute prend en compte les frais de notaire et frais d’agence (s’il y en a) et les éventuels travaux qui peuvent être opérés lors de l’acquisition du bien.

Ce calcul vous servira afin de pouvoir estimer la rentabilité d’un bien lors d’une visite ou en discutant avec un mandataire. Ce premier résultat vous servira de base afin de savoir si l’investissement est intéressant et si vous devez y jeter votre dévolu.

Détail du calcul de la rentabilité locative brute
Calcul rentabilité locative brute

Exemple :

Pour un appartement acheté 70 000€ rafraîchit avec une enveloppe travaux de 10 000€ pouvant être loué 600€ (600€ x 12 mois, soit 7 200€par an de loyer).

7 200€ / 70 000 + 10 000€ (de travaux) + 5 984€(de frais de notaire) = 8.3% de rentabilité brute

Calculer sa rentabilité nette (de charge)

Ce calcul est plus détaillé que le précédent.

Il prend en compte :

-         La taxe foncière

-         Les charges non récupérables

-         Les frais de gestion

-         L’assurance (parfois compris dans les charges de copropriétés)

Calcul de rentabilité locative nette de charge imagé
Calcul rentabilité locative nette

En reprenant le même exemple :
Pour un appartement acheté 70 000€ rafraîchit avec une enveloppe travaux de 10 000€ pouvant être loué 600€ (600€ x 12 mois, soit 7 200€ par an de loyer).

Charges (par an) =
- Taxe foncière : 390€
- Charges de copropriété non récupérable : 170€
- Assurance PNO : 100€

7 200 – 390€ (taxe foncière) – 170€ (charges non récupérables) – 100€ (assurance PNO) = 6 540€ après déduction des charges

6 540 / 70 000 + 10 000€ (travaux) +5 984€ (frais de notaire) = 7.6% de rentabilité locative net (de charge)

Calculer sa rentabilité nette nette

Il s’agit du calcul de rentabilité locative le plus précis car il prend en compte la fiscalité de chacun.

Ce calcul de rentabilité est propre à tout investisseurs car il dépendra du régime fiscal que vous avez choisis ou choisirez pour l’exploitation de votre bien (revenus foncier, BIC…).

Cette rentabilité dépendra également de votre tranche d’imposition qui en modifiera son taux (se référer au site du service public en cliquent ici).

A cela s’ajoute également les prélèvements sociaux.

Pour rentrer d’autant plus dans les détails, vous pouvez-vous référer à la formation fiscalité rentable (centre de formation français).

Exemple de calcul de rentabilité
Calcul rentabilité locative nette nette

Autre exemple pour calculer sa rentabilité nette sur un immeuble vendu 330 000€ (FAI). Il comprend 8 lots d’habitations.
- 4 T3 à 500€ chacun
- 4 T2 à 400€ chacun

Soit un total de 3 600€ de loyer perçu chaque mois.
On compte 10 000€ de rafraîchissement des parties communes.

Charges :
Taxe foncière : 3 500€
Assurance PNO : 800€
L’immeuble est géré par le propriétaire (ce qui évite les frais de gestion)
Pour la simplification de l’exercice, les loyers sont hors charges et aucune charge de fonctionnement n’est imputable à l’immeuble.

Total charge annuelle : 4 300€

Calcul :

(3 600€ x 12) – 4 300€ / 330 000€ + 10 000€ +26 400€

Pour conclure, il y a donc plusieurs méthodes pour calculer une rentabilité suivant votre situation.

La rentabilité brute sera efficace lorsque pour estimer si une visite sera utile ou non afin de se donner un premier avis sur un bien.

Si celui-ci semble intéressant, vous pourrez affiner vos chiffres en calculant la rentabilité nette afin de trouver LE bien rentable.  

Du brut au net net, le rendement peut chuter de plusieurs points, prenez donc soin d’analyser tous les éléments.

Même si la rentabilité représente un détail important, il vous faudra également prendre en compte d’autre élément comme l’emplacement de votre bien, la plus-value possible…

 

Concernant LeBienRentable, vous retrouverez la rentabilité nette utilisée car la rentabilité nette nette (après déduction d’impôt) est trop personnelle.

 

 

 

N’hésitez pas à télécharger notre exemple de tableau de rentabilité LeBienRentable.

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